Den 1. juli trådte en række nye regler i kraft på andelsområdet.
Heriblandt skærpede regler for valuarvurderinger. Den nye vurderingsnorm er trådt i kraft, og reglerne vil være gældende for vurderinger, der udarbejdes efter 1. oktober 2018.
Formålet med den nye vurderingsnorm er at sikre, at standarden for valuarvurderinger hæves for at undgå høje og usammenlignelige vurderinger. Løsningen er retvisende standarder og krav til valuarernes uddannelse samt erfaring på markedet. Bekendtgørelsen fra erhvervsministeriet trådte i kraft den 1. juli 2018, og nuværende valuarer vil være forpligtet til at efterleve kravene senest 1. oktober 2018.
Kravene til valuaren
Kravene til valuaren omfatter:
- Diplomuddannelse i Vurdering.
- Mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme.
- Et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.
- Ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kroner per krav.
Kravene til vurderingsprincip
Vurderinger udarbejdet efter 1. oktober 2018 skal som udgangspunkt anvende DCF-modellen (Discounted Cash Flow). Skønnes ejendommens aktuelle drift imidlertid at være stabil, kan værdiansættelsen baseres på den afkastbaserede model. Dog således at det anvendte forrentningskrav underbygges af referencer. Formålet ved at overgå til DCF er nemlig at sikre, at andelsboligforeninger får et dokumenteret belæg for prissætningen på deres ejendom. Med DCF bliver vurderingen således dokumenteret enten ved lovbestemte satser eller dokumenterede tal.
I modsætning til DCF-modellen beregnes afkastmodellen ud fra valuarens skøn over indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. På den måde bliver valuarens skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget værdien fastsættes til. En metode som var kritiseret af flere valuarer for ikke at give præcise valuarvurderinger.
Yderligere krav
Yderligere krav til vurderingen og valuaren omfatter blandt andet.:
- Udarbejdelse af et driftsbudget
- Driftsbudgettet skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af ejendommen, herunder, men ikke
- begrænset til, lejefastsættelse efter den maksimale lovlige leje.
- Driftsbudgettet skal indeholde alle de ejendomsrelaterede driftsudgifter, der afholdes af foreningen, herunder, men ikke begrænset til, udgifter til administration og vicevært, der fastsættes efter normtal, samt eventuelt GI og eventuelt vedligeholdelsesefterslæb.
- Valuaren skal foretage undersøgelser af ejendommens dokumenter og foretage besigtigelse af ejendommen.
- Derudover skal vurderingsrapporten indeholde en række punkter, der er nærmere beskrevet i bekendtgørelsen.
Kan ikke fraviges
Bekendtgørelsens regler kan ikke fraviges ved aftale med andelsboligforeningen. Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte din daglige administrator.
Du kan også deltage i et gå-hjem møde 12. november 2018, hvor vi blandt andet har dette punkt på agendaen. Nærmere herom følger senere, men sæt gerne et kryds i kalenderen.