18-12-2017

Bred politisk aftale på andelsboligområdet

I maj 2017 kom den arbejdsgruppe der var nedsat af Erhvervsministeriet med henblik på at komme med anbefalinger til at skabe en ”mere robust” andelsboligsektor.

Arbejdsgruppen udarbejdede 13 anbefalinger. Med udgangspunkt i anbefalingerne er regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre enige om at gennemføre initiativer, der skal fremme en mere robust andelsboligsektor, som det hedder i pressemeddelelsen.

1) Stiftelse af en andelsboligforening

Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening Af aftaledokumentet fremgår, at der bliver indført et krav i andelsboligloven om, at en andelsboligforening ved stiftelse skal udarbejde en vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende, minimum hvert 5. år, og ved revision række minimum 15 år frem. Nærmere regler om vedligeholdelsesplaner og retningslinjer herfor indsættes i andelsboligforeningsloven, således at der udarbejdes fyldestgørende vedligeholdelsesplaner.

Stiftelsesbudget for en andelsboligforening Stiftelsesbudgettet i andelsboligforeningen bliver forlænget, så det dækker en periode på mindst 15 år, imod de nuværende 10 år. Det skal understøtte, at andelsboligforeninger bliver stiftet på et levedygtigt grundlag. Til støtte for nye andelsboligforeninger, vil der blive udarbejdet en vejledning og et model-budget til brug ved stiftelsen af en andelsboligforening, inspireret af den af Erhvervsstyrelsen udarbejdede om årsregnskaber for andelsboligforeninger.

2) Forhold vedr. finansiering af en andelsboligforening

Begrænsning af afdragsfrihed ved stiftelse af andelsboligforeninger I aftalen lægges op til at lånegrænsen for afdragsfrihed ved stiftelse af en andelsboligforening reduceres i forhold til de almindeligt gældende lånegrænser for boliglån. Aftaleparterne er enige om, at lånegrænsen for afdragsfrihed i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening skal reduceres til 40 pct. af en andelsboligforenings lån med pant i foreningens faste ejendom. Derudover indfører man en karensperiode på 3 år efter stiftelsen, hvor foreningen ikke vil kunne omlægge deres lån til afdragsfrihed eller delvist afdragsfrihed.

Egenfinansiering på 5 pct. fra andelshaverne ved stiftelse Der fastsættes et udbetalingskrav ved stiftelse af en andelsboligforening på mindst 5 pct. af købesummen. Udbetalingskravet bliver fastsat i god skik bekendtgørelsen for boligkredit.

Egenfinansiering fra køber af en andelsbolig i en allerede eksisterende andelsboligforening Der fastsættes ligeledes et udbetalingskrav ved køb af en andelsbolig i en allerede eksisterende andelsboligforening.

3) Forældelsesfrist for rådgiveransvar

Forlængelse af forældelsesfrist ift. rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter I andelsboligloven indsættes en bestemmelse om at forældelsesfristen i forhold til rådgivning fra finansielle virksomheder, advokater, revisorer, administratorer mv. af andelsboligforeninger om lån og kreditter særskilt udvides til 6 år i stedet for 3 år som følge af den generelle forældelsesfrist i forældelsesloven. Forældelsesfristen regnes uændret fra det tidspunkt, hvor andelsboligforeningen fik eller burde have fået kendskab til sit krav. Forlængelse af forældelsesfristen i forhold til rådgivning af andelsboligforeninger om lån og kreditter skal evalueres to år efter ændringen træder i kraft med fokus på ændringens mulige prisdrivende effekt.

4) Andelsboligforeninger i landdistrikterne For at sikre, at andelsboligforeninger i landdistrikterne fortsat er økonomisk bæredygtige vil erhvervsministeren bede Udvalget for levedygtige landsbyer om at belyse, hvilke udfordringer andelsboligforeningerne i landdistrikterne står med for fortsat at være økonomisk bæredygtige.

5) Driften af en andelsboligforening

Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar – herunder generalklausul For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforeningen, indføres der i andelsboligloven en bestemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar.

Endvidere indføres der i andelsboligloven en generalklausul indeholdende et forbud mod, at der på en generalforsamling træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelshavers eller andelsboligforeningens bekostning. En lignende generalklausul gælder i selskabslovens § 108, ligesom denne generalklausul også forventes indarbejdet i den nye ejerlejlighedslov.

6) Yderligere gennemsigtighed om andelsboligforeningers økonomi Derfor indføres en pligt for andelsboligforeninger til at fremlægge et skema med økonomiske nøgletalsoplysninger om foreningen på den årlige generalforsamling, så der er mere gennemsigtighed omkring de økonomiske forhold i andelsforeningens økonomi for såvel samtlige eksisterende andelshavere som kommende andelshavere.

7) Andelshavers overgang til lejer i forbindelse med en andelsboligforenings ved konkurs mv. For at præcisere en andelshavers vilkår ved overgang til lejer i forbindelse med ophævelse af en andelsboligforening, fastsættes det, at huslejeniveauet ved overgang til lejer er et gennemsnit af beløbet for boligafgiften de seneste 4 år, og at en udlejer ikke kan stille krav om betaling af forudbetalt leje og depositum hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer. Det gennemføres som en lovændring i andelsboliglovens § 4. Parterne har lagt op til, at denne særegen lejefastsættelse tidsbegrænses til 6 år. Herefter gælder lejelovgivningens regler. Parterne lægger endvidere op til at der ikke tale om et nyt lejeforhold. Aftaleparterne er enige om, at udlejer hverken kan opkræve depositum eller forudbetalt leje, eller opkræve en husleje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Denne særegen konstruktion betyder, at man har tænkt sig at introducere et helt nyt lejebegreb.

8) Mere retvisende valuarvurderinger For at sikre mere retvisende valuarvurderinger bliver ejendomsmæglerbranchens nye og strammere norm og vejledning for valuarvurderinger opløftet til bekendtgørelsesniveau, således at regelsættet gælder for samtlige valuarer uanset medlemskab af bestemte brancheforeninger eller ej. Der bliver derfor etableret en hjemmel i andelsboligloven til at udstede en bekendtgørelse, som fastsætter nærmere regler for valuarvurderinger.

Der foretages endvidere en præcisering, så uddannelseskravene til valuarer er retvisende.

9) Penge under bordet i forbindelse med salg af andelsboliger Der nedsættes en arbejdsgruppe, der skal se på, hvilke muligheder der er for at nedbringe penge under bordet i forbindelse salg af andelsboliger. Arbejdsgruppen skal i den forbindelse se på initiativer som åbne ventelister og bestyrelsens forhåndsgodkendelse af kunder. Arbejdsgruppen skal afrapportere til aftaleparterne inden sommeren 2018. Såfremt arbejdsgruppen anbefaler initiativer, der skal gennemføres i lovgivning, fremsættes der lovforslag i folketingssamlingen 2018/19.

10) Forældelsesfrist for købers tilbagebetalingskrav for overpris Den særlige forældelsesfrist på 6 måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, for købers tilbagebetalingskrav for overpris ændres, så den almindelige forældelsesfrist på 3 år i forældelsesloven finder anvendelse på disse tilfælde.

Videre proces Regeringen vil forberede de relevante lovforslag med henblik på fremsættelse i denne Folketingssamling.