31-01-2020

Boligministeren lander en aftale om boligpolitisk indgreb

Boligminister Kaare Dybvad har opnået et flertal til et boligpolitisk indgreb.

 

Det ved vi om aftalen

Forligskredsen, der består af Socialdemokraterne, SF, Enhedslisten, Alternativet og Dansk Folkeparti har enedes om en række generelle initiativer, som vil udmønte sig i et lovforslag med henblik på ikrafttræden den 1. juli 2020.

Initiativerne er som følger:

• En 5 årig karensperiode, der indebærer at udlejer, efter et ejerskifte, først må opkræve husleje efter § 5, stk. 2, for nye 5,2-lejemål efter udløbet af karensperioden. Indtil da kan udlejer alene opkræve leje efter § 5,  stk. 1, med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser.
• Et grønt incitament, sådan at karensperioden bortfalder, når ejeren hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer eller foretager effektive energiforbedringer for mindst 3.000 kr. pr. m2.
• Energimærkekravet hæves, så ejendommen som minimum har energimærke C. Alternativt kan udlejer løfte ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer, før huslejen kan fastsættes efter § 5, stk. 2.
• En huslejebremse, hvor man fjerner ”væsentlig” i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, så huslejen ikke må overstige det lejedes værdi.

• En række initiativer til at styrke lejerne:
• Et forbud mod at tilbyde lejerne penge for at fraflytte deres lejemål.
• Etablering af et huslejeregister for at øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.
• Huslejenævnet skal lægge vægt på sammenligningslejemål som tidligere har været prøvet ved huslejenævnene.
• Huslejenævnet skal besigtige lejemål før forbedringer efter § 5, stk. 2.
• Huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond skal benytte sig af ens oplysninger ved be-handling af sager.
• Beboerrepræsentationen eller lejerne skal orienteres om huslejenævnsafgørelser.
• Strafgebyret som pålægges udlejer hvis lejer får fuldt medhold hæves til 6.000 kr.
• Lejernes bidrag til beboerrepræsentationen forhøjes.
• Mulighed for offentliggørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser skal afsøges.
• Nedsættelse af udvalg til vurdering af alternative muligheder for tvistløsning mellem lejer og udlejer.

 

For andelsboligforeningerne

Herudover har forligskredsen enedes om helt konkrete initiativer for andelsboligforeningerne med henblik på at sikre, at initiativerne ikke får negative konsekvenser for andelsværdierne:

• Mulighed for frivillig tidsubegrænset fastfrysning af valuarvurderinger foretaget inden 1. juli 2020 (forventeligt).
• Mulighed for frivilligt tidsubegrænset at anvende de gamle offentlige vurderinger.
• Normalvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til forslag om foreningens opløsning lovfæstes.
• Den 5 årige karensperiode skal ikke gælde ved salg/omdannelse af andelsboligforeninger til udlejningsejendomme.
• Ændring af lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab.

 

Hvad betyder det for andelsboligforeningerne og deres medlemmer?

Det er forligskredsens opfattelse, at andelsboligernes værdi alene påvirkes af det øgede energikrav, mens de øvrige initiativer i aftalen vil ikke påvirke andelsboligernes værdi.

Muligheden for frivillig tidsubegrænset fastfrysning af valuarvurderinger foretaget inden 1. juli 2020 (forventet) sikrer at andelsboligforeninger, der er valuarvurderet, kan fastholde deres valuarvurdering fra før lovforslagets ikrafttræden. Som det tidligere har forlydt fra Finansforbundet, er der dog risiko for at banker og realkreditinstitutter ikke vil belåne i de fulde andelsværdier. En tendens, som vi dog allerede i dag oplever som følge af stramningerne fra 2018 på andelsboligområdet.

For foreninger, der anvender den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, må det forventes at lovforslaget vil få konsekvenser for disse vurderinger. Det er forligskredsens opfattelse, at de nye vurde-ringer generelt vil ligge højere end de seneste vurderinger (fra 2012), eftersom det nye vurderingssystem skal basere sig på markedsværdier. Forligskredsen har dog også aftalt, at det skal være muligt at tidsubegrænse de gamle vurderinger, hvis den gamle vurdering fx er højere end de kommende. Risikoen er, ligesom ved de kunstigt fastfrosne valuarvurdering, at banker og realkreditinstitutter ikke vil belåne i de fulde andelsværdier.

 

CEJ har stor erfaring med hjælpe med kunder med grønne initiativer og med at hæve energimærket

CEJ Teknisk afdeling har det seneste år hjulpet flere ejere med bl.a. at få hævet energimærkerne på de-res ejendomme. Vores ingeniører har flere måder hvorpå de kan beregne hvordan energimærkerne kan hæves billigst for ejer.

Vi ser jævnligt energimærker, hvor det beregnede energimærke viser et forbrug som mere end 20-30% højere end det faktiske energiforbrug. For disse ejendomme har vi mulighed for at få udført et energi-mærke efter det faktiske energiforbrug. Det har i flere tilfælde gjort, at energimærket er kommet en energiklasse op. Forudsætningen for at vi kan få udarbejdet et energimærke efter faktisk forbrug er, at der på ejendommene udfyldes en driftsjournal hver måned, så forbrugs og driftstal følges tæt og den skal være udfyldt i minimum 1 år.

Da mange af vores kunders ejendomme har valgt at være tilmeldt vores energistyringsordning, har de dermed også de nødvendige registreringer af forbrug, driftsjournaler m.m. for ejendommene og vi har derfor mulighed for at forbedre energimærkerne på baggrund af faktisk forbrug.

Vi anbefaler vores kunder at kontakte CEJ Teknisk Afdeling – uanset om I har en aftale om energistyring eller ej, så vi kan hjælpe med at skabe overblik over muligheden for at imødekomme forligskredsens grønne incitamenter, som beskrevet ovenfor.

En forbedring af energimærkeklasse og andre energitiltag kan give mulighed for energiforbedringer. CEJ kan hjælpe med at beregne energiforhøjelser som følge heraf.

 

Hvad sker der nu?

Nu skal aftalen omsættes til reelle lovinitiativer og -ændringer. Vi formoder at regeringens målsætning om vedtagelse sker i denne folketingssamling, og så ved vi allerede nu hensigten er at initiativerne og ændringerne allerede skal træde i kraft pr. 1. juli 2020.

Vi vil holde jer opdateret om det endelige indhold i lovinitiativer og -ændringer, og de forventede konsekvenser heraf.

Kontakt os endelig for spørgsmål vedrørende det kommende indgreb.